מילון מקיף של כל המושגים והמונחים החשובים בעולם המשכנתאות בישראל
הבנת המושגים הבסיסיים תעזור לכם לקבל החלטות נכונות ולהבין טוב יותר את ההצעות מהבנקים. לפני שלוקחים משכנתא, חשוב להכיר את כל המונחים
המושגים הבסיסיים שכל לווה צריך להכיר לפני לקיחת משכנתא
אישור מקדמי מהבנק על סכום המשכנתא המקסימלי שאתם זכאים לקבל. האישור תקף בדרך כלל 3-6 חודשים ומאפשר לכם לחפש דירה בביטחון.
הכסף שלכם שאתם משקיעים ברכישת הדירה, בנוסף למשכנתא. בדרך כלל נדרש לפחות 25% הון עצמי מערך הדירה. כולל חיסכון, מתנות ומכירת נכסים קיימים.
הסכום שאתם משלמים מדי חודש לבנק, הכולל קרן וריבית. גובה ההחזר תלוי בסכום המשכנתא, הריבית ותקופת ההחזר. לא יעלה על 40% מההכנסה הנטו.
האחוז מההכנסה הנטו המוקדש להחזר המשכנתא. הבנקים מגבילים יחס זה ל-40% לכל היותר, אך מומלץ לשמור על 35% או פחות לשמירה על איכות חיים.
הסכום המקסימלי שאתם יכולים להחזיר מדי חודש, על בסיס ההכנסה והוצאות קבועות. הבנק בוחן את יכולת ההחזר כדי לקבוע את סכום המשכנתא המקסימלי.
טבלה המפרטת את כל התשלומים החודשיים לאורך תקופת המשכנתא, עם פירוט של קרן וריבית בכל חודש. מאפשר לראות איך משתנה החלוקה לאורך זמן.
סכום המשכנתא עצמו, ללא ריביות. בכל תשלום חודשי חלק מהכסף הולך לפירעון הקרן וחלק לתשלום ריבית. ככל שעובר הזמן, חלק הקרן גדל וחלק הריבית קטן.
העלות השנתית של המשכנתא, המחושבת כאחוז מהקרן הנותרת. יכולה להיות קבועה או משתנה, צמודה למדד או לא צמודה. הריבית קובעת את גובה ההחזר החודשי.
חלוקת המשכנתא בין מסלולים שונים (קל"צ, קצ"ד, מל"צ וכו'). תמהיל נכון מפזר סיכונים ומאפשר איזון בין יציבות החזרים לגמישות בהתאם לשינויים בשוק.
הבנת סוגי המסלולים השונים והמנגנונים שמשפיעים על הריבית
תמיכה ממשלתית לזוגות צעירים ומשפחות זכאיות, הכוללת ריבית מסובסדת ותנאים מועדפים. הזכאות תלויה בגיל, הכנסה ובעלות על נכסים קודמים.
מדד שמודד את השינוי במחירי סל מוצרים ושירותים. משכנתאות צמודות מדד עולות או יורדות בהתאם לשינויים במדד, מה שמשפיע על גובה ההחזר החודשי.
הבסיס לחישוב הריבית המשתנה, כמו ריבית בנק ישראל או פריים. הריבית הסופית מחושבת כעוגן פלוס מרווח קבוע. כשהעוגן משתנה, גם הריבית משתנה.
מסלול בריבית קבועה שלא צמודה למדד. ההחזר החודשי קבוע לכל תקופת המשכנתא ולא משתנה. מתאים למי שרוצה ודאות מלאה בגובה ההחזר.
מסלול בריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. ההחזר משתנה בהתאם לעליות או ירידות במדד, אך הריבית הריאלית נשארת קבועה.
מסלול בריבית משתנה שלא צמודה למדד. הריבית משתנה בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל או פריים. ההחזר יכול לעלות או לרדת בהתאם לשינויים בשוק.
מסלול בריבית משתנה וצמודה למדד. ההחזר משתנה גם בהתאם לשינויים בריבית וגם בהתאם לשינויים במדד. מסלול עם הכי הרבה אי-ודאות אך לעיתים עם ריביות נמוכות.
הריבית הבסיסית של הבנק ללקוחות המועדפים ביותר. משמשת כעוגן לחישוב ריביות משתנות. כל בנק קובע פריים משלו, בדרך כלל קרוב לריבית בנק ישראל פלוס מרווח.
ריביות בינלאומיות המשמשות כבסיס למשכנתאות במטבע חוץ. ליבור לדולר, סופר לשוויץ פרנק. משכנתאות במט"ח כוללות סיכון שער וחשופות לתנודות בשער החליפין.
הכללים והמדדים שמשפיעים על אישור המשכנתא ותנאיה
Loan To Value - היחס בין סכום המשכנתא לערך הנכס. בישראל המקסימום הוא בדרך כלל 75% לדירה ראשונה ו-50% לדירה שנייה. ככל שה-LTV נמוך יותר, התנאים טובים יותר והסיכון לבנק קטן יותר.
דוח מקיף על ההיסטוריה האשראית שלכם, הכולל פרטים על הלוואות, כרטיסי אשראי, עיכובים בתשלומים ועוד. הבנקים משתמשים בדוח זה כדי להעריך את הסיכון ולקבוע תנאי המשכנתא.
ציון שמעריך את הסיכון האשראי שלכם, על בסיס ההיסטוריה הפיננסית. דירוג גבוה מביא לתנאים טובים יותר ואישור קל יותר. הדירוג מושפע מעמידה בתשלומים, רמת החובות והיציבות הכלכלית.
כללים שקובע בנק ישראל על הבנקים, כמו מגבלות על יחס החזר מהכנסה, אחוזי מימון מקסימליים ודרישות הון עצמי. הגבלות אלו נועדו לשמור על יציבות המערכת הפיננסית ולהגן על הלווים.
ביטוח חובה לקונה דירה מקבלן, המבטיח השלמת הבנייה או החזרת הכסף במקרה של פשיטת רגל של הקבלן. הערבות מכסה את התשלומים לקבלן ומספקת הגנה לרוכשי דירות בבנייה.
הביטוחים הנדרשים והעלויות הנלוות לקיחת משכנתא
ביטוח המבטיח פירעון יתרת המשכנתא במקרה של פטירת הלווה. לא חובה בחוק אך רוב הבנקים דורשים זאת. ניתן לרכוש מהבנק או מחברת ביטוח חיצונית. הפרמיה תלויה בגיל, מצב בריאות וסכום הביטוח.
ביטוח חובה המכסה נזקים למבנה מאש, ברק, פיצוץ, רעידת אדמה ועוד. הבנק דורש ביטוח זה כדי להגן על הבטוחה. הביטוח צריך לכסות לפחות את יתרת המשכנתא ולהיות על שם הבנק כמוטב.
העברת משכנתא מבנק אחד לאחר ללא פירעון מוקדם. הבנק החדש משלם לבנק הישן את יתרת החוב ונותן תנאים חדשים. חסכון בעמלות פירעון מוקדם אך כרוך בעלויות אחרות.
עמלה חד-פעמית שגובה הבנק לפתיחת תיק המשכנתא. כוללת עלויות עיבוד הבקשה, בדיקות ופתיחת התיק. הסכום משתנה בין הבנקים ולעיתים ניתן למשא ומתן עליו.
הערכה מקצועית של ערך הנכס על ידי שמאי מוסמך. הבנק דורש הערכה כדי לוודא שערך הנכס מצדיק את סכום המשכנתא. ההערכה משפיעה על אחוז המימון הסופי.
רשימת המסמכים והפעולות שהלווה צריך לבצע לפני חתימה על המשכנתא. כולל הצגת מסמכים, פתיחת חשבונות, עריכת ביטוחים ועוד. חובה לבצע את כל המטלות לפני החתימה.
החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. יכול להיות באותו בנק או בבנק אחר. מטרה: הורדת ריבית, שינוי מסלול או הקטנת החזר חודשי. כרוך בעלויות אך יכול לחסוך כסף רב.
מסמך רשמי המעיד על בעלות על הנכס ומפרט את כל הזכויות והחובות הרשומות עליו. הבנק בוחן את הנסח כדי לוודא שאין עיקולים או הערות המונעות משכנתא. נדרש נסח עדכני לאישור המשכנתא.
עמלה שגובה הבנק במקרה של פירעון המשכנתא לפני תום התקופה. מטרתה לפצות את הבנק על אובדן הכנסות ריבית עתידיות. הסכום תלוי בתנאי המשכנתא ובזמן הפירעון.
אדם שמתחייב לפרוע את המשכנתא במקרה שהלווה הראשי לא יוכל לעמוד בהתשלומים. נדרש כאשר יכולת החזר או דירוג האשראי של הלווה אינם מספיקים. הערב נושא באחריות מלאה לחוב.
התהליך הרשמי של יצירת תיק המשכנתא בבנק, הכולל הגשת מסמכים, בדיקות אשראי, הערכת הנכס ואישור סופי. התהליך לוקח בדרך כלל מספר שבועות ומסתיים בחתימה על חוזה המשכנתא.
רישום בטאבו המודיע על כוונה לרכוש את הנכס או על זכות קיימת בו. מטרתה למנוע מכירה כפולה או העברת הנכס ללא ידיעת בעל הזכות. נרשמת לפני חתימת חוזה הרכישה.
הערכת שמאי שנעשית לפני הגשת בקשה למשכנתא, כדי לקבל מושג על ערך הנכס. עוזרת לתכנן את גובה המשכנתא והון העצמי הנדרש. לא מחייבת את הבנק אך נותנת אינדיקציה טובה.
השאלות הנפוצות ביותר על מושגים במשכנתאות
מסלול קל״צ (קבוע לא צמוד) - הריבית קבועה לכל תקופת המשכנתא ולא צמודה למדד. ההחזר החודשי קבוע ולא משתנה. מסלול קצ״ד (קבוע צמוד למדד) - הריבית קבועה אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, כך שההחזר משתנה בהתאם לשינויים במדד.
LTV (Loan To Value) הוא אחוז המימון - היחס בין סכום המשכנתא לערך הנכס. לדוגמה: אם הדירה שווה מיליון שקל והמשכנתא 750,000 שקל, ה-LTV הוא 75%. ככל שה-LTV נמוך יותר, התנאים טובים יותר והסיכון לבנק קטן יותר. בישראל המקסימום הוא בדרך כלל 75% לדירה ראשונה.
תמהיל משכנתא הוא חלוקת המשכנתא בין מסלולים שונים (קל״צ, קצ״ד, מל״צ וכו׳). לדוגמה: 40% קל״צ, 30% קצ״ד ו-30% מל״צ. תמהיל נכון מפזר סיכונים ומאפשר איזון בין יציבות החזרים (מסלולים קבועים) לגמישות ופוטנציאל חיסכון (מסלולים משתנים).
ביטוח חיים למשכנתא מבטיח פירעון יתרת המשכנתא במקרה של פטירת הלווה. זה לא חובה בחוק אך רוב הבנקים דורשים זאת כתנאי לאישור המשכנתא. ניתן לרכוש מהבנק או מחברת ביטוח חיצונית. הפרמיה תלויה בגיל, מצב בריאות וסכום הביטוח.
מיחזור משכנתא הוא החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. כדאי לבחון מיחזור כשיש ירידה משמעותית בריביות השוק, שיפור במצב הפיננסי או כשרוצים לשנות את תמהיל המסלולים. חשוב לחשב את העלויות מול החיסכון הצפוי.